Los impactos mas significativos del nuevo DNU en las Locaciones de viviendas

 

En los últimos días recibimos muchas consultas debidas al impacto del DNU presidencial con respecto a las locaciones con destino habitacional. 

Solo a modo informativo para nuestros clientes y amigos, dejamos una breve reseña que les será de utilidad. 

En principio, el DNU deroga en su totalidad a la ley vigente 27.551 e introduce algunas modificaciones en el Cód. Civil y Com. de la Nación, que afectan directamente la ejecución de nuevos contratos de locación. 

Cabe aclarar que, por un principio de irretroactividad* de la ley, los contratos celebrados con anterioridad al DNU, se mantienen en todos sus términos y condiciones. 

Vamos a destacar las modificaciones mas importantes:

• Se podrán celebrar los contratos en cualquier moneda, determinada o determinable, sea o no de curso legal en el país (u$s, Euro, etc.) y les prohíbe a los jueces modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes. 
• Además de poder pactar la moneda en la que se efectuarán los pagos, se podrá establecer libremente el ajuste por cualquier índice que establezcan las partes, el cual deberá estar plasmado en el contrato. Si el índice elegido deja de publicarse, se aplicará un índice oficial de características similares publicado por el instituto nacional de estadísticas y censos, si el precio fuese fijado en  moneda nacional o el que cumpla las mismas funciones del país que emita la moneda pactada para el pago.
• Libre contratación: volvemos a considerar que la voluntad plasmada en los contratos es ley para las partes y que las normas legales serán de aplicación supletoria*. 
• En relación a los plazos locativos: la modificación deja a la voluntad de las partes el plazo a convenir y en ausencia u omisión implícita de éste, para el caso de las locaciones temporarias será el que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asienta el inmueble, y para las locaciones destinadas a vivienda, con o sin muebles, el plazo mínimo será de dos años. Para los restantes alquileres como lo pueden ser los comerciales, el plazo será de tres años mínimo. 
• En relación a la resolución anticipada:

IMPUTABLES AL LOCATARIO:

-Se agrega a las causas establecidas en el Art. 1219 la siguiente: "cualquier otra fijada en el contrato"

IMPUTABLES AL LOCADOR:

-El locatario podrá resolver el contrato cuando el locador incumpliera con la aptitud y goce convenido, salvo que el daño sea ocasionado directa o indirectamente por el locatario. 

-Cuando incumpla el locador con la garantía de evicción* y vicios redhibitorios*.

La resolución podrá ser efectuada por el locatario en cualquier momento abonando el 10% del saldo del canon locatario futuro, calculado desde la fecha de notificación.  

*1-El principio de irretroactividad significa que las leyes rigen para el futuro. La nueva legislación no puede volver sobre situaciones o relaciones jurídicas ya terminadas ni sobre efectos ya producidos de situaciones o relaciones aún existentes 

*2-Norma que se aplica en ausencia de otra directamente aplicable

*3-privación total o parcial de una cosa, sufrida por el locatario en virtud de una sentencia a favor de un derecho precedente.

*4- defectos ocultos de la cosa.